Уже немало времени Ассоциация специалистов по недвижимости Украины активно пропагандирует использование эксклюзивных договоров между продавцами (покупателями) недвижимости и риэлтерскими фирмами.
    Казалось бы, если известить сразу несколько агентств, либо просто дать объявление в газету, то продажей квартиры будут заниматься одновременно множество фирм. И стало быть, возможность более скорой продажи гарантирована.
    Это достаточно распространенное и вместе с тем, ошибочное мнение. Разумеется, каждое из агентств занесет информацию о вашей квартире в свой банк данных. Однако, заметьте, крупномасштабно рекламировать в печатных и электронных средствах массовой информации, скорее всего, не будут, ограничившись рядовым объявлением.

    Содержание эксклюзивного договора можно сформировать следующим образом:

клиент, который желает продать (купить, сдать) свою квартиру в разумные сроки, с наибольшей выгодой и безопасностью для себя, поручает это одному-единственному агентству недвижимости, в порядочности и профессионализме которого он абсолютно уверен, а агентство, в свою очередь, получает исключительное право обслуживания данного клиента на протяжение срока действия договора агентства.
    Первый этап сделки по недвижимости для покупателя – это поиск соответствующей жилплощади. Для продавца же первая стадия – это ожидание, когда его жилую площадь найдет покупатель. Необходимо ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что более выгодно – прозвонить сразу несколько фирм с предложением продажи, или же отдать документы в одну-единственную фирму?
    Заметим, что большинство владельцев недвижимости выставляют свою квартиру сразу в ряде агентств. При этом документы хозяин хранит дома, никаких договоров ни с кем не заключая. В условиях эксклюзивного договора все происходит иначе – владелец передает фирме исключительное право на продажу своей собственности и документы на неё.
    Допустим, кто-то намеревается продать так называемую «криминальную» квартиру, то есть квартиру, имеющую «темные пятна» в предыстории, в результате чего последующие решения могут быть признаны недействительными. Что делает человек, который пытается сбыть такую жилплощадь? Дает данные про неё в большинство агентств, ни в одной не заключая договора. Почему? Потому что он опасается показывать документы на квартиру, так как знает, они не «выдержат» детальной проверки. Он держит их при себе до последнего – пока не появится покупатель, а потом инсценирует спешку, надеясь, что нарушения в документах не заметят. Однако агентство оказалось добросовестным и перед тем, как осуществить сделку, организовало тщательную проверку документов. В результате проверки были выявлены нарушения. Хорошая риэлтерская контора, безусловно, откажется от сделки, дабы не подводить покупателя. Ну а дальше что? Эта квартира по-прежнему осталась фигурировать в базах данных остальных фирм. Не продало одно агентство – продаст другое, где проверке документов уделят меньшее внимание. Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для мошенничества довольно широки. И заканчивается все, как правило, тем, что возникает судовое дело, связанное с протестом кодному из предыдущих решений по этой квартире. В результате, страдает ни в чем не виновный добропорядочный покупатель.
    Сегодня риэлтерские фирмы работают с огромными базами данных. Очевидно, что риэлторы непосредственно не видят всех этих квартир, просматривают их выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риелторы и документов, поскольку они до последнего момента хранятся не в агентстве, а у продавца. В итоге, риэлторы не всегда адекватны на предмет того, что за недвижимость они продают. И когда покупатель начинает подробно расспрашивать о продаваемом жилье, рядовому агенту нечего ответить, что естественно вызывает у покупателя разочарование. Если же риэлтерская фирма заключает с продавцом эксклюзивный договор, можно быть уверенным – агент перед тем, как оформить заявку на планирование рекламной кампании, непременно посетить данную жилплощадь. Это удобно для покупателя – не требуется тратить время на бессмысленные поездки. Это удобно и продавцу – его не будут тревожить лишними визитами, которые, более чем вероятно, не завершатся продажей.

    В чем же выгода продавца при заключении эксклюзивного договора?

    Можно с уверенностью отметить, что агентства не рекламируют все квартиры, имеющиеся в базах данных. Реально, они дают в СМИ данные лишь 40-50% квартир. К чему это приводит?
    Допустим, продавец не заключил эксклюзивных договор ни с кем и предложил продать свою квартиру нескольким агентствам одновременно. Пять из них разместили рядовую рекламу, например, в газете и очень скоро поняли, что рекламируют один и тот же объект. Итог – повышенная вероятность, что объект будет снят с рекламы во всех агентствах! Зачем риэлтерской фирме тратить свои деньги на бесполезную рекламу? Кроме того, продавец, работая с множеством агентств одновременно, вовсе не защищен от мошенничества, так как в разных сторон будет появляться масса людей, желающих посмотреть его собственность.
    Если же риэлтор добросовестно выполняет свои обязанности, то продавец, заключивши с ним эксклюзивный договор, совершенно ничего не потеряет. Он только в выигрыше! Во-первых, собственник недвижимости лучше защищен от мошенничества. Во-вторых, ему гарантирован тщательно продуманный объем рекламы – достаточной для продажи. Если информация про квартиру появилась в СМИ и хотя бы одно агентство, но регулярно размещает эту информацию, то потенциальный клиент эту квартиру обязательно найдет. В-третьих, передав копии правоустанавливающих документов на квартиру в агентство, продавец запускает механизм продажи гораздо раньше, с целью скорейшего осуществления сделки. Есть несколько инстанций, через которые документы можно провести спокойно, и в результате потратить меньше денег. Однако здесь ситуацию должен контролировать сам риэлтор. Как быстро найдется покупатель? Как оперативно будут нужны справки? Профессионал понимает это сразу, едва взглянет на квартиру и определит ее стоимость.

    Эксклюзивный договор должен давать продавцу надежные гарантии.

Этот документ непременно должен иметь четкий перечень работ и услуг, которые агентство обязано выполнить. В том числе, обязательства риэлтора по размещению рекламы в обозначенных печатных и электронных СМИ, с обговоренной периодичностью.
    Важное условие – срок действия договора. Специалисты уверены, что срок действия договора должен быть ограничен тремя месяцами. Практика, кстати, указывает, что от 70% до 90% эксклюзивов, заключенных на три месяца, реализуются на протяжении данного срока. Это говорит о том, что риэлторы намного эффективнее работают, когда осознают, что срок договора ограничен. То есть, агент понимает, что если за три месяца он не подведет продавца к сделке, не факт, что владелец недвижимости продлит с ним договор. Поэтому агент делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя как можно скорее; следит за тем, чтобы объект был в листинге агентства, дополнительно, за свой счет, размещает информацию о квартире в других СМИ, попутно предлагая квартиру коллегам и знакомым в иных агентствах. Иными словами, продажа недвижимости – это его хлеб, он получит за работу положенные ему комиссионные. Из чего следует, что он, как никто другой, заинтересован, в скорейшей продаже и за максимальную цену.
    Кроме вопроса про оперативность, как правило, и покупателя, и продавца интересует стоимость сделки. В неё входит как сама цена квартиры, стоимость оформления документов, так и вознаграждение фирме. Случается, продавец не имеет средств на приватизацию, получение справок из БТИ и отсутствие долгов. Владелец обещает оплатить все после продажи - со средств покупателя. А ежели покупателя еще нет на горизонте – выплывает естественная проблема финансирования. Так что при подготовке документов агентствам нередко приходится оплачивать прохождение через разные инстанции за свой счет. Именно поэтому, определяя цену на квартиру, риэлтор учитывает все вышеназванные факторы. Таким образом, если продавец соглашается назначить на квартиру реальную стоимость, выбрав агентство, добросовестного риэлтора и заключив правильный договор, то эксклюзив выгоден во всех отношениях. Потому что, если мыслить логически, один квалифицированный риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, может работать эффективнее и плодотворнее десятка фирм, не заключивших данного договора. Что, кстати, и показывает практика.

АН "Недвижимость Броваров"

Данный материал является оригинальным.Частичное или полное копирование статьи разрешено только при размещении прямой активной ссылки на АН "Недвижимость Броваров"